Wie Sie bei einer Mietminderung vorgehen – Mäuse, Schimmel und Co.

Was sagt das Mietrecht zur Mietminderung?

Bezieht ein Mensch eine Wohnung, werden im Mietvertrag seine Pflichten, bspw. die Mietsache in gutem Zustand zu halten, festgeschrieben. Aber auch der Vermieter hat Verpflichtungen – schließlich bezieht er die Miete als monatlich eine Nutzungsgebühr für die Mietsache.

Beiden Seiten werden also Rechte und Pflichten auferlegt. Der Vermieter muss unter anderem dafür sorgen, dass ein mangelfreier Gebrauch der Mietsache möglich ist, andernfalls besteht die Option einer Mietminderung.

Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 536 Absatz 1 BGB:

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Mögliche Mietminderungsgründe

Gibt es eine Mietminderung, wenn die Küche nicht nutzbar ist? Kann eine Mietminderung wegen Renovierung angestrebt werden? Die Miete zu senken kann aus unterschiedlichen Gründen angemessen sein.

Es müssen allerdings immer die individuellen Umstände des Einzelfalls betrachtet werden, sodass es schwierig ist, pauschale Aussagen zur Mietminderung zu treffen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen einige Beispiele auf, die eine Mietminderung begründen können:

• Undichte Fenster, die zu feuchten Wänden führen, welche wiederum einen Schimmelbefall verursachen
• Heizungsausfall
• Ausfall der Strom- oder Wasserversorgung
• Baulärm
• Permanente Störung der Nachtruhe

Eine Mietminderung geltend machen: So gehen Sie vor

Stellen Sie fest, dass Ihre Mietsache nicht im vertraglich zugesicherten Zustand ist, weil sich beispielsweise Schimmel gebildet hat, können Sie nicht umgehend eine Mietminderung einleiten. Zunächst muss eine Mängelanzeige beim Vermieter gemacht werden.

Dabei müssen Sie diesem einen angemessenen Zeitraum einräumen, um den Mangel zu beseitigen. Wie lang diese Zeitspanne sein sollte, richtet sich maßgeblich nach den Schäden an der Mietsache. Zur Schimmelbeseitigung sind circa zwei Wochen üblich.

Dann ist erst einmal der Vermieter dran und zwei Szenarien sind denkbar:

• Der Mangel wird aus einem guten Grund nicht beseitigt: Bemüht sich der Vermieter, die Mietsache wieder in einem vertragsgemäßen Zustand zu bringen und kann den Vorgang nicht erfolgreich abschließen, weil bspw. wichtige Teile bestellt werden müssen, deren Lieferung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, ist eine Mietminderung in aller Regel unbegründet.
• Der Mangel wird ohne triftigen Grund nicht beseitigt: Nimmt der Vermieter die Mängelanzeige nicht ernst und zeigt keinerlei Bemühungen, den vorhandenen Mangel zu beseitigen, so kann gemäß BGB eine Mietminderung durch den Mieter erfolgen.

Bevor Sie allerdings eine Mietminderung durchführen, indem Sie weniger Miete überweisen, sollten Sie sich bei einem Mieterverein beraten lassen, in welcher Höhe eine Mietkürzung angemessen erscheint. Auch sogenannte Mietminderungstabellen können helfen.

Doch Vorsicht: Mindern Sie die Miete zu sehr, kann dies einen Kündigungsgrund darstellen. In diesem Fall haben Sie nämlich zu Unrecht zu wenig Miete gezahlt. Lassen Sie sich also in jedem Fall vom Mieterverein beraten bzw. ziehen Sie Mietminderungstabellen zu Rate.

Ist eine Mietminderung nachträglich möglich?

Auch eine nachträgliche Mietminderung kommt in Betracht. Allerdings ist dies nur möglich, wenn der Mangel beispielsweise beim Einzug nicht bekannt war. Ziehen Sie in eine neue Wohnung ein und die Wände sind feucht, was Sie allerdings nicht bemerken konnten und was dann zu einer Schimmelbildung führte, kann eine rückwirkende Mietminderung angestrebt werden.

Es empfiehlt sich allerdings auch hier, Rat beim Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht einzuholen, damit Sie nicht ungerechtfertigt die Miete mindern. Sonst laufen Sie Gefahr, dass das Mietverhältnis gekündigt wird.

Wie wirkt sich eine Mietminderung bei Hartz-4-Empfängern aus?

Doch was passiert, wenn ein Hartz-4-Empfänger die Miete mindert? Die Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden vom Jobcenter getragen, sodass Sie dieses unbedingt benachrichtigen müssen, wenn es zu einer Mietminderung kommt.

Zu diesem Zweck sollten Sie Ihrem Sachbearbeiter die Mängelanzeige vorlegen und frühzeitig darauf hinweisen, dass eine Mietminderung eintreten kann. Ist dies der Fall, müssen Sie dem Jobcenter mitteilen, um wie viel Prozent die Miete gekürzt wurde.

Je nachdem, ob das Jobcenter an Sie oder direkt an den Vermieter überweist, muss die Zahlung entsprechend angepasst werden. Verschweigen Sie die Mietminderung bei Hartz-4-Bezug, kann das Jobcenter die zu viel gezahlten Leistungen zurückfordern.

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