Kurze Zusammenfassung zur Mietminderung
Leistungsempfänger, die Mieter sind, dürfen bei Mängeln gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch die Miete auch bei Hartz 4 mindern.
Gründe für eine solche Minderung können vielfältig sein. Mieter müssen den zugrundeliegenden Mangel dem Vermieter mitteilen.
Wird die Miete vom Jobcenter übernommen, ist auch dieses über eine Minderung zu informieren. Die Kosten für die Unterkunft werden aufgrund des tatsächlichen Bedarfs berechnet, der im Falle einer Minderung geringer ausfällt. Hier erfolgt in der Regel eine Hartz-4-Kürzung der Zahlungen.
Inhalt
Was müssen Sie als Leistungsbezieher bei einer Mietminderung beachten?
Arbeitslosengeld-II-Beziehende haben gemäß Sozialgesetzbuch 2 (SGB II) einen Anspruch auf die Übernahme der Kosten für Heizung und Unterkunft. Auch bei Wohnung von Hartz-IV-Empfängern können Mängel auftreten, die eine Mietminderung begründen. Wie sieht das in diesem Fall mit den Zahlungen vom Jobcenter aus? Werden diese gekürzt oder droht eine Rückzahlung?
Was ist eine Mietminderung?
Mit dem Abschluss eines Mietvertrages entstehen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Zu diesen gehört unter anderem auch, dass der Vermieter die Mietsache im vertragsmäßigen Zustand erhält. Der einwand- und mangelfreie Gebrauch der Mietsache gehört zu den grundsätzlichen Rechten der Mieter. Ist dies nicht gegeben, kann eine Mietminderung eine Option sein.
Jeder Mieter, dabei ist es zunächst nicht relevant wer den Mietzins trägt, hat demnach das Recht, die Miete zu mindern, wenn ein Mangel in Bezug auf die Nutzung der Mietsache vorliegt. Wichtig ist hier, dass der Mangel nicht durch den Mieter selbst verursacht wurde.
Die rechtliche Grundlage für eine Minderung bildet § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.
Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht[…]
Mieter, auch Arbeitslosengeld-II-Empfänger, müssen in einem solchen Fall lediglich eine Mängelanzeige verfassen und dem Vermieter zukommen lassen. Mit dem Zeitpunkt dieser Anzeige können Mieter die Zahlungen kürzen und auf eine Beseitigung des Mangels bestehen.
Die Mietminderung darf jedoch nur so lange bestehen, bis der Mangel beseitigt wurde. Dem Vermieter muss je nach Schwere des Mangels ein gewisser Zeitraum zur Beseitigung eingeräumt werden. Zudem muss der Zeitraum einer Minderung dem Mangel entsprechen.
Wie hoch laut Mietrecht eine Mietminderung ausfällt, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und muss individuell bestimmt werden. Mietminderungstabellen können hier eine gute Orientierungshilfe sein. Die Mietminderung sowie deren Zeitraum müssen angemessen gewählt werden. Je nach Mangel unterscheiden sich daher Höhe und Dauer von Fall zu Fall.
Veranschlagen Mieter überhöhte Forderungen kann dies jedoch ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Ist die Minderung berechtigt, darf der Vermieter dem Mieter nicht kündigen.
Was sind Mietminderungsgründe
Mängel an der Mietsache können unterschiedlichen Ursprungs sein. Daher gibt es eine Vielzahl an Gründen für Mietminderungen. Schimmel, undichte Fenster, defekte Wasserleitung, eine nicht funktionierende Heizung oder Mäuse in der Wohnung sind dabei nur einige der gängigsten Minderungsgründe.
Ausgenommen von den Gründen sind Mängel, die der Mieter selbst verursacht hat. Ebenso keine Gründe stellen ortsübliche oder soziale Gegebenheiten dar. Hier sind beispielsweise Schulen und Kindergärten zu erwähnen, deren Lärm in der Regel keine Minderung begründet.
Auch nicht als Grundlage für eine Senkung des Mietzinses angesehen wird ein unerheblicher Mangel. Für Laien kann es jedoch schwer sein, zu beurteilen, ob ein Mangel erheblich oder unerheblich ist. Diesbezüglich sind Urteile in einer Mietminderungstabelle als Anhaltspunkt hilfreich.
Mängel können durchaus auch weitere Schäden zur Folge haben, was wiederum die Höhe der Minderung beeinflussen kann.
Nachfolgend finden Sie einige der häufigsten Gründe, die zu einer Mietminderung führen können:
- Undichte Fenster oder Dächer, dadurch feuchte Wände
- Schimmelbildung durch feuchte Wände
- Ausfall der Heizung, komplett oder teilweise
- Ausfall der Wasserversorgung, warm, kalt oder beides
- keine Stromversorgung, defekte Lichtschalter bzw. Steckdosen
- Baulärm
- Partylärm sowie laute Musik der Nachbarn
- Störung der Nachtruhe durch Gebrauch lauter Haushaltsgeräte
Mietminderung ankündigen: Ist das notwendig?
Wie bereits erwähnt, müssen Mieter keine Ankündigung der Mietminderung vornehmen. Sobald ein erheblicher Mangel besteht und die Nutzung der Mietsache eingeschränkt ist, kann die Miete um einen angemessenen Prozentsatz gesenkt werden.
Allerdings muss der Mangel dem Vermieter mitgeteilt werden, sodass dieser den Fehler beseitigen kann. Im Zuge einer solchen Anzeige, kann durchaus auch die Minderung mitgeteilt werden.
Ein Muster oder eine Vorlage für eine Mietminderung sind gesetzlich werder einheitlich geregelt noch vorgeschrieben, sodass Mieter das Schreiben zur Mietminderung frei formulieren können.
Eine Mietminderung nachträglich geltend zu machen, ist auch dann eine Möglichkeit, wenn die Größe der Wohnung um mehr als 10 Prozent von den im Mietvertrag festgehaltenen Maßen abweicht. Die Verjährungsfrist liegt bei drei Jahren.
Auch im Fall einer rückwirkenden Minderung ist lediglich der Mangel anzuzeigen, einer Ankündigung der Mietminderung bedarf es nicht.
Zahlt das Jobcenter auch bei einer Mietminderung?
Arbeitslosengeld-II-Empfänger, also auch eine Bedarfsgemeinschaft, die zur Miete wohnen, haben als Mieter das Recht, bei erheblichen Mängeln an der Mietsache eine Mietminderung geltend zu machen. Da das Jobcenter hier für die Mietzahlungen verantwortlich ist, fragen sich viele Betroffene, wie sie eine Mietminderung rechtlich korrekt geltend machen können.
Wie alle Mieter müssen Arbeitslosengeld-II-Empfänger den Mangel ihrem Vermieter anzeigen, damit dieser den Fehler beheben und Schäden beseitigen kann. Während der Mangel vorliegt, kann jedoch die Miete gemindert werden. Darüber ist dann auch das Jobcenter zu informieren.
Die Höhe der gezahlten Beträge in Bezug auf die Unterkunft richtet sich dabei nach den tatsächlich vorliegenden Aufwendungen, daher ist nach derzeitiger Rechtsprechung eine Mietminderung davon abzuziehen.
Das Jobcenter muss eine mitgeteilte Mietminderung bei den Zahlungen berücksichtigen und diese entsprechend kürzen. Geschieht dies nicht, sollten betroffene Mieter sofort reagieren. Erhalten Mieter die Zahlungen selbst, sollten sie die zu viel überwiesenen Beträge nicht einfach einbehalten, sondern dies mit dem Jobcenter klären.
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