Wann ist eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag zulässig?

Von Yassin F.

Letzte Aktualisierung am: 27. November 2023

Geschätzte Lesezeit: 5 Minuten

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung vom Mietvertrag in Kürze

Kann eine Wohnung fristlos gekündigt werden?

Ja, eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag ist unter bestimmten Umständen gerechtfertigt. Das Mietrecht hat jedoch Regelungen aufgestellt, die Mieter und Vermieter im Zweifelsfall schützen.

Welche Gründe sprechen für eine fristlose Kündigung?

Zahlungsverzug oder Mietschulden sind die häufigsten Gründe für eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag.

Kann ich als Bürgergeld-Empfänger meine Wohnung fistlos kündigen?

Wenn die Wohnung Mängel aufweist, können Sie als Mieter die Wohnung auch selbst fristlos kündigen. Denken Sie bei Bürgergeld-Bezug daran, den Umzug rechtzeitig dem Jobcenter zu melden.

Fristlose Kündigung vom Mietvertrag: Was nun?

Eine fristlose Kündigung der Mietwohnung ist unter bestimmten Umständen möglich.
Eine fristlose Kündigung der Mietwohnung ist unter bestimmten Umständen möglich.

Wann darf der Vermieter die Wohnung kündigen? Wenn der Mieter mit der Miete in Verzug gerät oder durch Fehlverhalten auffällt, kann eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag die Folge sein. Vor allem bei Bürgergeld-Bezug besteht hier ein Risiko. Lesen Sie nach, was zu tun ist, wenn die Wohnung fristlos gekündigt wird.

Die fristlose Kündigung nach dem Mietrecht

Wenn Sie die Wohnung kündigen, müssen Sie sie zu einem bestimmten Zeitpunkt räumen.
Wenn Sie die Wohnung kündigen, müssen Sie sie zu einem bestimmten Zeitpunkt räumen.

Jeder Vertrag kann beendet werden. Wie ein vertragliches Verhältnis beendet werden darf, ist meist im Vertrag selbst festgelegt. Für Mietverträge hat der Gesetzgeber Richtlinien im Mietrecht aufgestellt. Demnach dürfen sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn bestimmte Umstände vorliegen.

Den Mietvertrag kündigen kann der Vermieter nur, wenn schuldhafte Pflichtverletzungen des Mietvertrags seitens des Mieters vorliegen. Dazu gehört beispielsweise die pünktliche Zahlung des vollen Mietbetrags. Es kann aber auch sein, dass der Vermieter die Wohnung selbst benötigt. In diesem Fall wird die Wohnung aus „Eigenbedarf“ gekündigt.

Eine Kündigung aus Eigenbedarf rechtfertigt aber laut Mietrecht keine fristlose Kündigung. Wann handelt es sich überhaupt um eine fristlose Kündigung? Fristlos erfolgt eine Kündigung, wenn der Mietvertrag ohne Einhaltung der vertraglich oder gesetzlich geregelten Kündigungsfrist beendet wird. Dies ist gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Die Schonfrist beträgt zwei Monate

Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag ist im Mietrecht geregelt.
Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag ist im Mietrecht geregelt.

Allerdings gilt zwei Monate nach Eingang der fristlosen Kündigung oder der Räumungsklage eine Schonfrist. Gelingt es Ihnen die Zahlungsrückstände innerhalb von zwei Monaten zu begleichen, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Wurde jedoch zeitgleich eine ordentliche Kündigung (mit Kündigungsfrist) ausgesprochen, ist diese weiterhin gültig.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter muss für die fristlose Kündigung vom Mietvertrag damit begründen können, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein erheblicher Mietrückstand besteht.

Wurde die Miete zwei Monate in Folge gar nicht oder nur teilweise gezahlt, häufen sich Mietschulden an. Mietschulden sind ein zulässiger Kündigungsgrund. An eine Kündigungsfrist muss der Vermieter sich dann nicht halten. Er muss Ihnen allerdings die Gelegenheit geben, die Rückstände innerhalb einer Schonfrist auszugleichen.

Eine fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter ist nicht immer rechtens. Es kann sein, dass die vom Vermieter angegebenen Gründe nicht ausreichen. Es lohnt sich daher unter Umständen, die fristlose Kündigung rechtlich prüfen zu lassen.

Bei Hartz-4-Bezug ist die Gefahr, Mietschulden anzuhäufen, groß. Das hängt oft damit zusammen, dass die Antragstellung beim Jobcenter Zeit in Anspruch nimmt. Schwierig wird es, wenn das Jobcenter die Wohnung als nicht angemessen betrachtet und daher die Kosten für Unterkunft und Heizung nicht übernimmt. Besteht bei Ihnen die Gefahr, Mietschulden anzuhäufen, wenden Sie sich an das Jobcenter, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen.

Mietvertrag: Kann ich selbst fristlos kündigen?

Sie können den Mietvertrag auch selbst fristlos kündigen.
Sie können den Mietvertrag auch selbst fristlos kündigen.

Es steht Ihnen natürlich frei, auch selbst durch eine fristlose Kündigung den Mietvertrag zu beenden. Durch den Mieter ist die Kündigung vom Mietvertrag fristlos möglich, wenn…

  • …die Wohnung erhebliche Mängel aufweist und ein vertragsgerechter Gebrauch daher nicht mehr möglich ist.
  • …der Mietvertrag seitens des Vermieters verletzt wurde, sodass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
  • …die Beschaffenheit der Wohnung gesundheitsgefährdend ist (z. B. durch Schimmel).

Fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter bei Bürgergeld-Bezug

Bei Bürgergeld-Bezug kommt in der Regel das Jobcenter für die Kosten der Wohnung auf. Allerdings kann sich die Beantragung von Wohngeld oder ähnlichen Sozialleistungen manchmal in die Länge ziehen. Deshalb ist das Risiko, Mietschulden anzuhäufen, bei Bürgergeld-Empfängern oft hoch.

Ergeht eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag, weil die Miete nicht gezahlt wurde, sollten Sie sich zunächst an das Jobcenter wenden. Bei drohender Obdachlosigkeit muss das Jobcenter Maßnahmen ergreifen, um dies zu vermeiden. Abhängig ist das in der Regel vom Einzelfall, denn es spielt durchaus eine Rolle, ob die fristlose Kündigung vom Mieter schuldhaft verursacht wurde.

Spricht der Vermieter eine fristlose Kündigung aus, sollten Sie sich sofort an das Jobcenter wenden. Aber auch wenn Sie selbst das Mietverhältnis aufgrund erheblicher Mängel an der Wohnung kündigen, sollten Sie dies rechtzeitig mit dem Jobcenter besprechen. Das ist wichtig, weil Sie für den Umzug bei Bürgergeld-Bezug die Genehmigung des Jobcenters benötigen.

Fristlose Kündigung vom Mietvertrag: Muster

Fristlose Kündigung: Bitten Sie um eine frühzeitige Nebenkostenabrechnung.
Fristlose Kündigung: Bitten Sie um eine frühzeitige Nebenkostenabrechnung.

Sie sind Mieter und möchten Ihre Wohnung fristlos kündigen? Nutzen Sie unsere Vorlage, um Ihre fristlose Kündigung vom Mietvertrag zu formulieren. Denken Sie dabei daran, um eine frühzeitige Nebenkostenabrechnung zu bitten. Besonders, wenn die Nebenkosten vom Jobcenter übernommen werden, kann dies einige Zeit in Anspruch nehmen.

Sind Sie jedoch Vermieter, oder fürchten Sie aufgrund einer Abmahnung eine fristlose Kündigung, finden Sie im Folgenden ein Muster. Dies zeigt Ihnen, wie die fristlose Kündigung durch den Vermieter aussehen sollte.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Fristlose Kündigung des Mietvertrages (Vertragsnummer)

Sehr geehrte/r (Name des Mieters),

hiermit kündige ich Ihnen das Mietverhältnis aufgrund von (Grund angeben).

Begründung:
(Geben Sie hier genau die Gründe an. Geht es um Mietschulden, Zahlungsverzüge oder Fehlverhalten, sollten Sie genaue Summen mit Datum auflisten.)

Dies ist/sind ein Umstand/Umstände, die mich dazu berechtigen, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos zu kündigen.

Dies ist eine Aufforderung, die Wohnung innerhalb von 14 Tagen zu räumen und die dazugehörigen Schlüssel zu übergeben. Es wird darauf hingewiesen, dass die Wohnung sich in dem vertraglich vereinbarten Zustand befinden muss.

Hiermit wird außerdem einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags gemäß § 545 BGB vorsorglich widersprochen.

Mit freundlichen Grüßen,
(Name und Unterschrift)

Laden Sie hier die Vorlage für eine Fristlose Kündigung durch den Vermieter kostenlos herunter:

Vorlage: Fristlose Kündigung durch Vermieter (.doc) Vorlage: Fristlose Kündigung durch Vermieter (.pdf)

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Fristlose (außerordentliche) Kündigung des bestehenden Mietvertrages (Vertragsnummer)

Sehr geehrte/r (Name des Vermieters),

hiermit kündige ich meinen seit (Datum) bestehenden Mietvertrag in der Wohnung in (Anschrift) fristlos.

Begründung:

Der o.g. Mietvertrag wird fristlos gekündigt aus folgendem Grund:

  • Die Wohnung weist erhebliche Mängel auf und kann daher nicht vertragsgemäß gebraucht werden. Der/die Mängel besteht darin, dass…
  • Der Mietvertrag wurde seitens des Vermieters verletzt, sodass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Die Vertragsverletzung bestand darin, dass…
  • Die Beschaffenheit der Wohnung ist gesundheitsgefährdend. Die Gefährdung besteht darin, dass…
    Sonstige:…

Sollte der fristlosen Kündigung widersprochen werden, ist dies ersatzweise die Ankündigung der Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt am (Datum unter Einhaltung der Kündigungsfrist).

Ich habe die Mängel/Vertragsverletzung/Gesundheitsgefährdung bereits in einem Schreiben vom (Datum) dargelegt und damit die Gelegenheit gegeben, diese Umstände zu beseitigen. Weil dies nicht geschehen ist, wird der Vertrag hiermit fristlos gekündigt.

Es wird um eine frühzeitige Betriebskostenabrechnung für den laufenden Zeitraum gebeten.

Mit freundlichen Grüßen,
(Name und Unterschrift)

Laden Sie hier die Vorlage für eine Fristlose Kündigung durch den Vermieter kostenlos herunter:

Vorlage: Fristlose Kündigung durch Mieter (.doc) Vorlage: Fristlose Kündigung durch Mieter (.pdf)

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Über den Autor

Autor
Yassin F.

Yassin hat Sozialwissenschaften studiert und mehrere Jahre bei verschiedenen karitativen Einrichtungen gearbeitet. 2021 stieß er zum Team von arbeitslosenselbsthilfe.org hinzu und unterstützt uns seitdem mit dem Verfassen von News und Ratgebern.

2 Gedanken zu „Wann ist eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag zulässig?

  1. Udo m.

    Habe eine Kündigung von meinem Vermieter bekommen wie kann man diese Angelegenheit klären jobcenter hat gezahlt aber von meinen konto für andere Rechnungen getilgt nun bin ich 2 monate im Rückstand im September 23 sind es 3 monate

    Udo m.

  2. Andreas N.

    Hallo Zusammen,
    es gibt noch eine Möglichkeit sich „gegenseitig“ fristlos ( Kündigung bis 15.des laufenden Monats) zum Ende des Monats bzw. zum Ende des nächsten Monats zu kündigen.
    Diese Kündigung mußte ich bisher immer bei meinen Untermietern anwenden, entweder tätlicher Angriff oder Diebstahl.
    Die läuft unter
    § 573 c Abs. 3 BGB

    mfg
    Andreas N.

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